Calculadora de hipoteca
Introduce el capital, el tipo de interés y el plazo, y calcula al instante tu cuota mensual y cuánto pagarás en intereses. El gráfico muestra, año a año, qué parte de cada cuota amortiza capital y qué parte son intereses.
Cálculo basado en el sistema hipotecario español (tipos de interés habituales, Euríbor y la Ley Hipotecaria de 2019) — de momento no cubre las particularidades de otros países.
Amortización por año
| Año | Cuota anual | Intereses | Capital amortizado | Pendiente a fin de año |
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Cómo funciona esta calculadora de hipoteca
Esta herramienta calcula tu cuota mensual usando el sistema de amortización francés, el que utilizan prácticamente todos los bancos en España para hipotecas a tipo fijo (y, mes a mes, también las variables). En este sistema la cuota es siempre la misma cantidad durante toda la vida del préstamo, pero la proporción entre capital e intereses que la componen cambia con el tiempo: al principio pagas sobre todo intereses, porque se calculan sobre el capital pendiente, que en ese momento es máximo; al final, la mayor parte de la cuota amortiza capital.
Introduce el capital a financiar (lo que realmente pides prestado, no el precio total de la vivienda si aportas entrada), el tipo de interés nominal anual (TIN) y el plazo en años. El resultado se actualiza al instante y el gráfico de barras apiladas te muestra, año a año, cuánto de lo pagado ese año fue capital y cuánto intereses — así se ve claramente cómo la balanza se va invirtiendo con el tiempo. Debajo tienes la tabla completa de amortización por años, con el capital pendiente al cierre de cada uno.
La fórmula de la cuota (sistema francés)
La cuota mensual se calcula así: cuota = capital × interés mensual ÷ (1 − (1 + interés mensual)^−número de meses), donde el interés mensual es el TIN anual dividido entre 12. Es la misma fórmula que usan las entidades bancarias en sus simuladores oficiales, así que el resultado debería coincidir (salvo pequeñas diferencias por redondeo o por comisiones específicas de cada banco).
Cómo afecta el plazo al coste total
Alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta el total de intereses pagados durante la vida del préstamo — a veces de forma muy significativa. Prueba a cambiar el plazo de 25 a 30 años en la calculadora con el mismo capital y tipo: verás que la cuota baja poco, pero el total de intereses puede subir varios miles de euros. Por eso, si puedes asumir una cuota algo mayor, acortar el plazo suele ser la decisión que más dinero te ahorra a largo plazo.
Hipoteca fija, variable o mixta
Esta calculadora asume un tipo fijo durante todo el plazo, que es el escenario más fácil de proyectar. En una hipoteca variable (habitualmente euríbor + un diferencial), la cuota se revisa cada 6 o 12 meses según cómo evolucione el euríbor: puedes usar esta misma calculadora introduciendo el tipo actual para hacerte una idea de la cuota en cada revisión, aunque el resultado cambiará si el euríbor sube o baja. En una hipoteca mixta, el tipo es fijo los primeros años y variable después — calcula cada tramo por separado con su tipo correspondiente.
Qué no incluye este cálculo
El resultado no incluye los gastos de constitución de la hipoteca (tasación, notaría, registro, gestoría), que suelen rondar entre el 10% y el 12% adicional del precio de la vivienda entre entrada y gastos, ni los seguros vinculados (hogar, vida) que algunos bancos exigen o bonifican con ellos a cambio de una rebaja en el tipo de interés. Tampoco tiene en cuenta comisiones de apertura o de amortización anticipada, que dependen de cada entidad y de si tu hipoteca es anterior o posterior a la Ley Hipotecaria de 2019 (que las limitó considerablemente).